Fridtjof Ahlswede – Seite 2 – Ein Immobilientagebuch

April 7, 2023

04.02.2023 – Übergabe und erste Handwerkertermine

Die Übergabe ist unspektakulär. Damals hatte ich aber wohl nicht richtig alles angesehen. In der Küche waren noch Besteck und Töpfe und auch sonst lag noch einige rum. Das Übergabeprotokoll war schnell erstellt und ich hatte die Verantwortung.

Für den gleichen Tag hatte ich noch zwei All-Rounder eingeladen, mit mir durch die Wohnung zugehen. Einer war eine Empfehlung aus dem Immocation-Netzwerk und den anderen hatten wir über eine Internetrecherche gefunden. Aus privaten Gründen ist dann nur einer gekommen und hat mich sehr professionell beraten und aus meiner Sicht gut beraten. Er selber hat ebenfalls ein Handwerkernetz in der Hinterhand, um besondere Arbeiten wie Elektrik vergeben/delegieren zu können.

Entgegen der ursprünglichen Empfehlung von anderen Experten haben wir folgendes beschlossen: Ursprünglicher Plan, Neuer Plan

Wohnzimmer

Unter dem Laminat ist ein alter Teppich, der ideal als Trittschalldämmung dient. Das Laminat sollte nur dort ergänzt werden, wo der Ausschnitt für den Schrank ist.
- Das Laminat ist amateurhaft verlegt und hat keinen richtigen Halt und muss entsprechend neu verlegt werden. Der Teppich unter dem Laminat muss weg. Wenn dieser nicht ganz trocken ist, fängt er früher oder später an zu müffeln und zu stinken

Die Sockelleisten sollen alle getauscht werden
Die Elektroanschlüsse (Schalter und Steckdosen) werden getauscht. Nachträglich verlegte Steckdosen werden unter Putz verlegt
Lose Tapeten runter und drüber streichen, vielleicht mit Streichputz wie in Dietzenbach
- An einigen Stellen ist unter den Tapeten ein alter Wasserschaden nur schlecht ausgebessert worden. Das muss vor dem Neustreichen ausgebessert werden. Die Wände werden mit Flies Weiß gestrichen, um Rissen vorzubeugen

Flur

Der PVC-Boden kommt raus und es wird Laminat verlegt (das gleiche wie im Wohnzimmer)
- Der PVC-Boden kann raus, aber unter diesem ist noch der original PVC-Boden verklebt. Dieser sollte drin bleiben und kann als Unterlage unter dem Laminat dienen. Das Entfernen des alten Klebers wird sehr aufwändig werden
Die Sockelleisten werden getauscht
Nachträglich verlegte Steckdosen werden unter Putz verlegt und die Schalter und Steckdosen getauscht. Gegebenenfalls werden die Schmelzsicherungen gegen Automaten getauscht

Die Tapeten an den Wänden werden entfernt und wie im Wohnzimmer mit Streichputz gestrichen
- Die Wände werden mit Flies Weiß gestrichen, um Rissen vorzubeugen

Schlafzimmer

Der Teppich kommt raus. Der PVC-Boden unter dem Teppich kommt auch raus und es wird das gleiche Laminat wie im Wohnzimmer verlegt
- Der Teppich muss raus, aber der original PVC-Boden darunter ist verklebt. Dieser sollte drin bleiben und kann als Unterlage unter dem Laminat dienen. Das Entfernen des alten Klebers wird sehr aufwändig werden
Die Sockelleisten werden getauscht
Nachträglich verlegte Steckdosen und Rollladensteuerungen werden unter Putz verlegt und die Schalter und Steckdosen getauscht.

Die Tapeten an den Wänden werden entfernt und wie im Wohnzimmer mit Streichputz gestrichen
- Die Wände werden mit Flies Weiß gestrichen, um Rissen vorzubeugen

Bad

Im Badezimmer ist erstmal nur geplant,

das Waschbecken und die Armaturen auszutauschen
die Waschmaschine kommt raus
ebenso alle Vorhänge
und die Tapeten von den Wänden und Decken abzuziehen und neu zu streichen

Küche

Küche entsorgen und es kommt keine neue Küche rein
Der PVC-Boden kommt raus und es werden Fliesen verlegt (die gleichen, wie in der Dietzenbacher Wohnung)
- Der PVC-Boden kann raus, aber unter diesem ist noch der original PVC-Boden verklebt. Dieser sollte drin bleiben und kann als Unterlage unter Vinyl dienen. Das Entfernen des alten Klebers wird sehr aufwändig werden
Die Sockelleisten werden getauscht
Steckdosen und Schalter werden erneuert
Die Tapeten an den Wänden werden entfernt und wie im Wohnzimmer mit Streichputz gestrichen
- Die Wände werden mit Flies Weiß gestrichen, um Rissen vorzubeugen

Türe

Eigentlich sollten die Türe nicht raus, aber diese sahen so angeschlagen aus, dass ich leicht davon überzeugt wurde, für ca. 100 €/Tür neue einzusetzen.

Auf Basis dieser Abstimmungen erwartete ich das Angebot.

März 4, 2023

04.09.2022 – Besichtigungstermin

Es ist schon erstaunlich, was man über mich rausbekommt, wenn man die richtigen Tools hat. Diese Besichtigung habe ich nur bekommen, weil der Verkäufer herausgefunden habe, dass ich Kommandant einer Feuerwehr bin 🙂

Sie glauben gar nicht, wer mich anruft, um die Wohnung zu kaufen. Da ist ein Feuerwehrmann von sich aus vertrauenswürdig und mir viel lieber.
Der Verkäufer bei unserem ersten Telefonat nach einer ersten Kontaktaufnahme über die Verkaufsplattform (ebay-kleinanzeigen)

Der Verkäufer ist der Schwiegersohn der Verkäuferin, die mit 90 Jahren aus der Wohnung ausziehen muss.

Die Anlage ist mir bekannt. Ich bin 6 Jahre auf dem Weg zur Schule daran vorbei gegangen. Vom Balkon aus sieht man zwischen den Bäumen zum Schulhof.

Was gleich auffällt: Die Elektrik ist noch zwei-adrig – abgesichert mit Drehschmelzsicherungen.

Eingang mit Sicherungskasten hinter der Tür und PVC-Boden

Rechterhand ist das Bad. Wieder ein Traum in Blau mit Schwänen. Hier sollte es reichen, die Tapeten abzunehmen und die Möbel rauszuwerfen.

Im Anschluss kommt das Schlafzimmer. Hier hat sich die Besitzerin auf der einen Seite nicht lumpen lassen und dreifach verglaste Fenster und elektrische Rollläden einbauen lassen. Aber warum ist dann die elektrische Verkabelung so dilettantisch gemacht worden?

Im kleinen Abstellraum zwischen Schlafzimmer und Küche ist dann wieder PVC verlegt. Spannend: Um dort Strom zu bekommen, wurde einfach ein Verlängerungskabel durch die Wand hindurch verlegt. Das gibt es im Flur auch. Das kann auf jeden Fall so nicht bleiben.

Die Küche ist vom Flur aus erreichbar und durch eine Glaswand mit Schiebetür vom Essbereich des Wohnzimmers getrennt.

Im Essbereich ist wieder dreifach Verglasung mit elektrischen Rollläden verbaut worden.

Die Tapeten lösen sich an vielen Stellen schon von selbst

Das Wohnzimmer mit dem Essbereich ist mit Laminat ausgelegt. Das Laminat hat aber kein Profi verlegt und wurde zusätzlich auf den alten Teppich drauf gelegt. Um den Schrank wurde einfach drum rum verlegt.

Da hilft es auch nicht, dass noch eine Packung von dem Laminat im Keller liegt.

Letztendlich werden wir uns handelseinig und ich bekomme die Wohnung für 26 % weniger als angeboten.

Die Übergabe fand im Februar 2023 statt.

Februar 28, 2023März 4, 2023

Dietzenbach – Mission completed

Nach 3,5 Monaten ist das 1. Projekt in Dietzenbach abgeschlossen. Wir haben hunderte Stunden investiert, wahrscheinlich alle Fehler, die machen kann, einmal gemacht, viel Glück gehabt, tolle Handwerker für Elektrik und Installation gefunden, viel Frust und viele Highlights gehabt.

Mit dem Ergebnis sind wir zufrieden und auch eine Mieterin wurde schnell gefunden 🙂 Wir hatten etwa 25 Bewerber, von denen 7 in die engere Wahl kamen. Die Vermarktung erfolgte ausschließlich über immobilienscout24.de

Vorher – Nachher

Ich denke der Vergleich von vorher und nachher zeigt, dass wir einiges bewegt haben. Oft sind es auch die kleinen Details, die den Gesamteindruck verbessern aber nicht rauskommen in den Bilder. Zu nennen sei da in erster Linie Silikon und Acryl, mit dem man viele Ungenauigkeiten verstecken kann.

Die Küche

Das Wohnschlafzimmer

Der Flur

Vom Flur gibt es komischerweise keine Bilder aus der Werbung oder ungeschminkt aus der ersten Besichtigung.

Bad

Lessons learned

IKEA-Küchen aufbauen ist echte Puzzlearbeit, wenn man es noch nicht gemacht hat.
Vorsicht bei IKEA mit Standardmaßen bei Einbaugeräten
Ein Gerät zum Suchen von Leitungen ist sein Geld wert
Silikon und Acryl braucht man mehr als gedacht
Streichputz ist super für unebene Wände
Eine Projektplanung ist immer falsch
Gute Handwerker in der Nachbarschaft, die man auch schnell per WhatsApp kontaktieren kann, sind Gold wert (insbesondere, wenn die Verwandtschaft noch im gleichen Haus wohnt und nur der Wohnungsschlüssel hinterlegt werden muss)
Ausschnitte schneiden in eine Arbeitsplatte dauert bei Baushaus 5-7 Tage. Das kann man mit einer Stichsäge selber auch sehr schön selber machen
Türen kürzen, Blenden und Arbeitsplatten zuschneiden mit dem richtigen Werkzeug geht richtig gut und schön (Danke André)

Februar 28, 2023

12.02.2023 – Bad – Die Herausforderung

Das Bad war ein echtes Miststück. Hier haben wir Tage mit Detailarbeit verbracht und sind Stand heute auch noch nicht fertig.

Das Bad war ein Traum in verschiedenen Blautönen.

Sehr schnell fiel die Entscheidung, die Fliesen zu lackieren.

Zunächst waren einfache Vorarbeiten notwendig

Alle Griffe, Regale, Zeug von der Wand entfernen
Rückbau der Heizung direkt neben dem Klo (wer macht denn sowas?)
Reinigen der Wände und des Boden
Es ist erstaunlich, was Lauge so an Dreck einfach entfernt. Das Ergebnis hat uns zumindest davon überzeugt, dass der Boden nicht lackiert werden muss

Wir haben es zunächst an einer einfachen Wand (die Wand zum Flur) mit 2-Komponenten-Lack versucht. Das hat nicht das versprochene Ergebnis gebracht. Es gab trotz gründlicher Reinigung mit Lauge „Blasen“ in denen die Farbe nicht angenommen wurde.

Anschließend sind wir mit Grundierung und Farbe in mehreren Schichten an alle Wände gegangen. Das Ergebnis ist nicht perfekt, aber ausreichend gut. Man möge bitte die Hinweise auf der Packung beachten, ohne Maske erzeugt das Zeug Kopfschmerzen!

Am Ende wurden noch

die Silikonfugen neu gezogen
das Waschbecken getauscht
die Armaturen erneuert
eine Infrarotheizung als Spiegel installiert (die Heizung war ja weg)

Das Ergebnis kann sich sehen lassen und wir sind sehr Stolz drauf. Ich bin gespannt, wie stark die Farbe abplatzt oder abgenutzt wird.

Das neue Waschbecken mit Infrarotheizung

Eine Toilette in Weiß mit Beinfreiheit ohne Heizkörper

Februar 26, 2023

11.02.2023 – Flur – Das kleine Zickige

Der Flur ist ja nun das kleinste Zimmer. Dennoch hat uns der alte Belag und auch die vielen Winkel beim Anbringen der Sockelleisten schon Herausforderungen beschert.

Der Kleber unter dem PVC haben wir in mühsamer Handarbeit mit Hammer und Spachtel entfernt. Das geht bestimmt schneller. – Die armen Nachbarn

Auf Grund der geringen Aufbauhöhe und dem geringen Platz unter der Eingangstür (und wir immer noch nicht wissen, wie man die ausbaut) entschlossen wir uns zu einem Vinyl-Boden in der Fliesenoptik aus der Küche.

Dazu wurde erst Ausgleichsmasse verteilt und ausgehärtet und dann das Vinyl drauf verlegt.

Von den einzelnen Schritten ist die Dokumentation irgendwie verloren gegangen. Daher hier nur das Ergebnis ist der filigranen Arbeiten an den Sockelleisten.

Hinweis an alle die geklickte Sockelleisten von Logiclick verwenden wollen: Wir haben es nicht hinbekommen, dass saubere Übergänge entstanden sind. Letztendlich haben wir alle Leisten geklebt.

Eine Besonderheit sei noch erwähnt. Der Lichtschalter für das Bad (im linken Bild) wurde erneuert und Lichtschalter und Steckdose in zwei Elemente getrennt. Zusätzlich wurde das Kabel unter Putz versteckt. Es lief vorher entlang des Türrahmens.

Februar 26, 2023

10.02.2023 – Wohnzimmer – Das einfache Zimmer

Im Gegensatz zu den anderen Zimmern, bietete das Wohnzimmer kaum Herausforderungen. Das Eichenparkett war durch Trocknung an einigen Stellen defekt. Hätte aber repariert werden können.

Da wir aber Fliesen in der Küche haben wollten, musste der Aufbau im Wohnzimmer erhöht werden. Also viel die Entscheidung, Laminat auf das Parket drauf zu legen.

Das Verlegen war dann relativ unspektakulär, da uns wieder ein Freund bei der Verlegung half und relativ waren wir fertig.

Da der Freund schneller helfen konnte, als wir erwartet hatten, musste das Malen nachfolgend erfolgen. Vorher die alten Schrauben und Dübel raus, Löcher verspachteln, Fugen um die Fenster wegkratzen und dann kann es mit Malerflies losgehen.

Eine Herausforderung waren dann noch einmal die Sockelleisten. Tipp: Kappsägen sind scharf…

Und gutes Werkzeug ist bei solchen präzisen Arbeiten wichtig und vermeidet Frust über das Ergebnis. Aber auch hier kann sich am Ende das Ergebnis sehen lassen.

Februar 26, 2023Februar 26, 2023

09.02.2023 – Küche – Vom Schimmelherd zu Herd und Backofen – Teil 2 – Das Ikea-Puzzle

Nachdem nun die Grundlage für die Küche geschaffen wurde (Boden und Wände sind vorbereitet) begann das nächste völlig unterschätze Puzzle: Die IKEA-Küche

Die Bestellung und Abholung funktionierte noch ohne Probleme. Man hat dann einen schönen Stapel an Kartons und sucht die Gesamtbedienungsanleitung…

Ein Puzzle mit 1000 Teilen ohne Anleitung

Die Anleitung ist nicht zu finden und die Beschriftung der Paket ist auch nicht so eindeutig, aber machbar. Was macht man also als erstes, um einen Überblick zu erhalten? Klar, erstmal die großen, einfachen Sachen zusammenbauen und grob plazieren.

Das ist wie mit den Randstücken beim Puzzle: Das war einfach und der Haufen mit den offenen Teilen wird auch kleiner.

Also gut, fangen wir unten an, besorgen uns eine Rückenplatte als Spritzschutz und entscheiden dann wo die oberen Schränke hin sollen. Man kann schon am nachfolgenden Bild erkennen, dass das Abflussrohr noch bereitet. Die Änderung des Anschlusses hat auch ein paar Tage in Anspruch genommen, so dass es erst Mal mit den Oberschränken weitergeht.

Jetzt weiß man ungefähr, wo die oberen Schränke hin sollen

Doch bei allem Übermut, weil es so gut läuft, passieren Unachtsamkeiten: Mit der Bohrmaschine hab ich die Stromleitung getroffen und damit Flur, Bad und Küche ohne Strom zurückgelassen. Wir waren blockiert und konnten nicht mehr so richtig weitermachen. Es muss erst der Elektriker meines Vertrauens (Kontakt gerne auf Anfrage) aktiviert werden. Er hat nach wenigen Tagen, abends das Kabel für uns geflickt – Vielen Dank noch mal für den Spontaneinsatz! – Das war Spitze!

Weitergeht es in schnellen Schritten mit den oberen Schränken und am Ende sah auch alles sehr gut aus. Alles schön bündig und mittig platziert. Rechts und Links ausrechend Platz. Alles läuft nach Plan.

Dann war endlich auch das „Problem“ mit dem Abfluss geregelt und unten konnte es weitergehen. Aber „huch“ die Spülmaschine von IKEA ist 45 cm breit und der passende Oberschrank nur 40 cm? Wer macht denn sowas und „sagt“ es nicht?

Also die obere Reiche wieder auseinander bauen, den kleinen Schrank neu zentrieren und alles wieder richtig ausrichten. Mit sehr viel Glück ist der rechte Schrank nun bündig mit der Wand. Es hätte kein weiterer Centimeter mehr Platz gehabt.

Die Beleuchtung und der Dunstabzugsschlauch haben auch noch Kopfschmerzen bereitet. Letztlich ist das Ergebnis repräsentabel und wir sind auch Stolz auf das Ergebnis!

Es ist erstaunlich, was man mit Silikon alles verdecken kann und was eine schön gezogene Silikonfuge für einen Unterschied macht. Wir sind nun Experten in Silikon- und Acrylfugen und vor dem Aufbau einer IKEA-Küche haben wir auch keine Angst mehr. Wir haben viel aus unseren Fehlern gelernt.

Februar 26, 2023Februar 26, 2023

08.02.2023 – Küche – Vom Schimmelherd zu Herd und Backofen – Teil 1 – Grundlagen

Als wir die Wohnung übernommen haben, war der Schock groß, dass sich in der Küche der Schimmel ausgebreitet hat.

Zum Glück wurde hier von der Hausverwaltung schon vorgearbeitet und der Schimmel bekämpft und die Trocknung war im vollen Gange.

Auch der PVC ist in Mitleidenschaft gezogen worden

Da der Boden nun schon in Mittleidenschaft gezogen wurde, muss er auch raus. – Eine Knochenarbeit. Aber das Ergebnis kann sich aber sehen lassen.

Den neuen Fliesenboden haben wir dann nicht alleine verlegt, sondern haben uns von einem Freund helfen lassen. Mir gefallen die Fliesen und auch das Ergebnis entspricht meinen Anforderungen.

Da die Wände durch den Schimmel und diverse andere Misshandlungen durch Vormieter/Besitzer auch nicht mehr schön war (vom Zustand und vom Untergrund) musste hier auch aufwendig alles neu gemacht werden. Die Wahl fiel auf Streichputz, die Unebenheiten recht gut kaschiert 🙂

Die Wand hinter der geplanten Küche haben wir nur grob vorbereitet. Hier wird es mal eine Strangsanierung geben, bei der ich erwarte, dass vieles neu gemacht werden muss. Außerdem sieht es keiner, wenn eine Küche davor steht.

Januar 2, 2023

26.12.2022 bis Silvester – Viel Kleinkram

In vielen kleinen Sessions wird nun der unangenehme Kleinkram bearbeitet, deren Fortschritt nicht oder nur schlecht in Bildern zu fassen ist.

Bad

Damit die Fliesen lackiert werden können, sind so einige Vorarbeiten notwendig:

Alle Silikonfugen raus
Löcher mehrfach spachteln und abschleifen
Wände teilweise ablaugen, wo sie besonders dreckig sind
Fußboden ablaugen
Anschließend viel die Entscheidung den Fußboden nicht zu streichen. Erstens hatte und im Bauhaus ein Fachmann davon abgeraten, zweitens sieht der Boden nach dem Ablaugen noch erstaunlich gut aus 🙂

Ausstehende Arbeiten für das neue Jahr

Heizung demontieren
Fliesen lackieren
Wände und Decke streichen
Infrarotheizung montieren
Armaturen tauschen

Flur

Im Flur ist noch vieles im Urzustand, aber kleine Fortschritte sind zu vermelden:

Neue Acrylfugen an den Türrahmen
Türrahmen abgeklebt für die Streichaktionen
Schaltersteckdose für das Bad ausgebaut und zu einem modernen Schalter mit eigener Steckdose umgebaut (durch den Elektriker)
Verkabelung zum Schalter unter Putz verlegt
Wohnungsanschluss erneuert (neue Sicherungen, FI-Sicherung)

Offene Punkte (weiterhin)

Welchen Bodenbelag verwenden? – Fliesen oder Vinyl?
Streichen
Sockelleisten anbringen
Abdeckung für Sicherungskasten aufhübschen

Wohnzimmer

Das Wohnzimmer ist als einziges Zimmer schon „fertig“. Wenn alles andere auch fertig ist, müssen nur noch die Sockelleisten angebracht werden.

Küche

Die Küche hat zwar schon einen schönen Boden, aber die Wände sind eine Katastrophe. Mit vielen Methoden haben wir versucht zu retten, was es zu retten gibt. Die neue Küche wird die schlimmsten Stellen an einer Wand verdecken, so dass wir uns hier nicht so viele Gedanken machen müssen. Die anderen Wände müssen aber noch schöner werden. Aktuelle Idee: Glätten/Schmirgeln und dann mit Rollputz drüber. Zu klären ist aber, ob dann noch einmal drüber gestrichen werden muss. Wenn ja, reicht die Farbe nicht…

Die Einbauküche wird am 6.1. bei IKEA gekauft und wir werden sie selber aufbauen – nachdem alle Wände fertig sind. Als Herd werden wir eine Ceranfeld nehmen, da im gesamten Haus kein Drehstrom ist. Ein Induktionsherd kommt also nicht in Frage. Das ist den meisten Mietern sicherlich auch recht. Da IKEA keine Ceranfelder verkauft, muss dieses anderswo beschafft werden.

Der Elektriker wird sie anschließen und anschließend einen Gesamt-E-Check für die Wohnung machen.

Dezember 17, 2022Dezember 17, 2022

15.12.2022 – Laminat im Wohnzimmer

Die Entscheidung, Laminat über das vorhandene Eichen-Stift-Parkett zu legen, war ja bereits nach den Fliesenarbeiten in der Küche gefallen. Mit dem Hausverwalter ist abgesprochen, dass Material und Eigenleistung der Versicherung in Rechnung gestellt werden sollen/können.

Nach Aussage des Verwalters, können der Versicherung etwa 60 – 70 % der veranschlagten Reparaturkosten einer Profifirma in Rechnung gestellt werden. – Wir werden mal unsere Aufwände und Materialkosten zusammenstellen…

Nun ist also das Wohnzimmer dran. Die Löcher im Parkett – verursacht durch die Trockner – werden geschlossen, die Trittschallfolie drüber ausgebreitet.

Bei der Trittschallfolie haben wir uns für eine wasserdurchlässige Folie entschieden, da ansonsten die Gefahr besteht, dass das Parkett darunter durch Schwitzwasser anfängt zu schimmeln und zu vergammeln.

Das ausgesuchte Click-Laminat wird fugenlos verlegt. Nach einigen Stunden Arbeit kann sich die Arbeit sehen lassen.

Es fehlen nur noch die Fußleisten, die aber erst nach dem Streichen montiert werden.

Eigentlich sollten im Flur auch die Fliesen aus der Küche verlegt werden, aber die Aufbauhöhe unter der Eingangstür reicht nicht. Hier wurde uns empfohlen Vinyl zu verlegen und mit Ausgleichsmasse, den Höhenunterschied im Raum auszugleichen.